È possibile intestare la casa a figli minorenni? Quanto costa il passaggio di proprietà? E chi paga l’IMU dei minori? Ecco tutte le indicazioni che possono esserti utili per procedere. 

• Intestare la casa ai figli minorenni, è possibile?
• Casa intestata a minorenni a titolo di donazione
• Intestare la casa a minorenni: istanza al giudice tutelare
• Quanto costa intestare una casa a un minore?
• Come vendere casa intestata a minorenni?
• Chi paga l’IMU del minore?

Si può intestare casa ai figli minorenni, questa è una certezza, ma ci sono delle regole da rispettare. Intanto, perché ti può convenire farlo?

Puoi intestare casa ai tuoi figli minorenni per agevolare il loro futuro, ad esempio, evitandogli così l’impegno del mutuo.

Un altro motivo, di natura fiscale, può essere quello di voler risparmiare il denaro (ma anche il tempo) che richiederebbe, un domani, il processo di successione. Anticipare la successione permette di risparmiare anche su una serie di lungaggini burocratiche. Meno problemi per i tuoi eredi.

Tieni conto che, anche se è possibile intestare la tua casa ai tuoi figli minorenni, questo non vuol dire che loro la possano acquistare. La legge dice che chi non ha raggiunto la maggiore età, e quindi i diciotto anni, non può compiere atti di acquisto di nessun tipo, compresi quelli immobiliari.

I tuoi figli minorenni non possono quindi stipulare da soli atti notarili, ma per procedere hanno bisogno dellarappresentanza legale dei genitori (perciò tua e/o dell’altro eventuale genitore) odel curatore speciale, che lo faranno al suo posto.

Una delle forme con le quali è possibile intestare la casa ai figli minorenni è la donazione diretta dell’immobile, ma puoi anche optare per altre forme contrattuali comela donazione indiretta con pagamento al venditore ola donazione indiretta con pagamento al figlio. Ecco quali sono le differenze tra questi schemi contrattuali:

• donazione diretta: l’immobile può essere già di proprietà del donante (genitore o nonno) oppure può essere acquistato per poi donarlo successivamente al figlio o nipote donatario. In questa seconda ipotesi bisogna andare due volte dal notaio: la prima per l‘acquisto della casa e la seconda per la donazione, la quale, se si verifica prima dei cinque anni dalla compravendita, comporterà, per i genitori donanti, la restituzione allo Stato delle imposte non pagate all’atto del rogito nel caso in cui sia abbia usufruito del bonus prima casa;
• donazione indiretta (con pagamento al venditore): l’immobile è di terzi e non del donante, che procede allora ad acquistare la casa con provvista propria e a intestarla direttamente al figlio minore (o nipote minore). In questo caso il notaio registrerà una sola operazione (si andrà una sola volta), e non sarà necessario pagare le imposte legate alla donazione, ma solo quelle sulla vendita;
• donazione indiretta (con pagamento al figlio maggiorenne): il genitore effettua il pagamento tramite bonifico sul conto corrente del figlio che ha raggiunto la maggiore età, il quale poi paga il prezzo al venditore. Il rogito da porre in essere è solo quello di acquisto da parte del figlio. Per questo atto di donazione (il trasferimento dei soldi dal conto del padre a quello del figlio), nonostante si tratti di una donazione, non è necessario il notaio. Non si pagano neanche le imposte sulla donazione.

L’articolo 320 del Codice Civile stabilisce che i genitori devono essere preventivamente autorizzati dal giudice per acquistare un immobile da intestare al figlio minorenne. L’autorizzazione deve essere prodotta al notaio rogante. Senza l’autorizzazione del giudice, i genitori donanti non possono quindi stipulare l’atto dinanzi al notaio. Il fine della norma è chiaramente tutelare il minore da eventuali donazioni di immobili per lui non convenienti, come nel caso di case gravate da ipoteche (ad esempio per mutui bancari) o ridotte in condizioni fatiscenti che richiedono numerosi e costosi lavori di ripristino.

Il curatore speciale subentra nel momento in cui i genitori donanti non esprimono la stessa volontà riguardo all’intestare la casa ai figli minori, oppure quando si creano situazioni di conflitto d’interesse tra un genitore e i figli o anche tra i coniugi. Il curatore speciale ha il compito di rappresentare i figli minori e fare i loro interessi.

Per avere l’autorizzazione dal giudice tutelare è necessario presentare un’istanza. Possono farlo direttamente i genitori donanti oppure il notaio (la procedura più utilizzata) può presentare l’istanza su richiesta dei genitori, dietro loro specifico incarico.

L’istanza deve contenere, pena la sua inefficacia, queste informazioni:

• i dati anagrafici dei richiedenti;
• le caratteristiche dell’immobile;
• le ragioni per cui si intende effettuare la donazione della casa ai figli minori.

Come intestare la casa a un solo figlio? Sempre allo stesso modo, ma, nel momento in cui la  donazione di tutti o di gran parte dei beni dei genitori (donanti) viene fatta per uno solo dei figli (fratelli de donatario), tale operazione determinala violazione della “legittima” (cioè la quota riservata per legge agli eredi più stretti: figli, coniuge e genitori). Dopo la morte dei genitori donanti (o del genitore donante, nel caso sia solo uno dei due a donare), i fratelli non inclusi in questa donazione potrebbero fare richiesta della quota di legittima, facendo causa all’unico beneficiario.

Quanto costa un passaggio di proprietà di una casa ai figli minori, o meglio, quanto costa intestare una casa ad un minore?

Ecco i casi:

• donazione diretta: l’imposta sulla donazione è dovuta solo se il valore della casa oggetto della donazione è superiore a un milione di euro. Si devono comunque pagare:
• imposta ipotecaria pari al 2% del valore catastale: in caso di prima casa è invece pari a 50€ se si compra da privato, mentre sarà di 200 euro se fatto tramite una società;
• imposta catastale pari all’1% del valore catastale: in caso di prima casa l’imposta è invece di 50 euro se si compra da privato, mentre tramite società è pari a 200 euro;
• imposta di registro pari a 200 euro se l’immobile ha un valore superiore al milione di euro.
• donazione indiretta: come già anticipato, non ci sono tasse sulla donazione vera e propria, ma solo sull’atto di acquisto. Ecco i casi:
• per chi acquista da costruttore con il bonus prima casa si sconta l’Iva al 4% (l’Iva è al 10% senza bonus e al 22%  se si tratta di una casa di lusso);
• per chi acquista invece con il bonus prima casa da privato si sconta l’imposta di registro al 2% (l’imposta è al 9% senza bonus).

A queste spese devi aggiungere anche la parcella del notaio che svolge tutte le operazioni per realizzare la donazione.

Come vendere la casa intestata ai minorenni?

I figli, nel momento in cui sono maggiorenni, non sono tenuti a restituire la casa ricevuta in donazione. I genitori donatari non possono richiederla indietro, né tantomeno venderla.

Nel caso in cui i figli donatari (e proprietari a tutti gli effetti della casa) sono ancora minorenni, è necessario che i genitori, intenzionati a vendere la casa donata, chiedano  di nuovo l’autorizzazione al giudice tutelare, che valuterà la vendita.

I genitori dovranno dimostrare al giudice tutelare che tale vendita è nell’interesse degli stessi figli minorenni. Ecco, ad esempio, delle motivazioni valide che potrebbero essere accolte dal giudice tutelare: destinare il corrispettivo della vendita al pagamento di un intervento chirurgico importante (salvavita) o per pagare gli studi dei figli minorenni.

Se i genitori hanno maturato dei debiti prima di fare la donazione, il creditore potrebbe, nei cinque anni successivi, chiedere la revoca di essa, attraverso la cosiddetta azione revocatoria, attraverso la quale viene dichiarata inefficace la donazione. In tal modo, il creditore riuscirebbe a pignorare la casa donata.

L’azione revocatoria può essere accolta dal giudice solo nel momento in cui il creditore riesce a dimostrare che c’è l’intento fraudolento da parte dei genitori debitori. Questo vuol dire che loro hanno ceduto intenzionalmente gran parte del suo patrimonio per rendersi nullatenenti ai loro creditori.

Chi paga l’IMU del minore?

I genitori dei figli minorenni, per loro conto, sono obbligati al pagamento dell'IMU, la tassa sulla proprietà della casa, poiché intestando la casa a loro conservano comunquel’usufrutto legale, un diritto reale di godimento che ha a oggetto tutti i beni che fanno parte del patrimonio del minore. In ambito tributario i genitori assumono la soggettività passiva ai fini dell’IMU dei figli. L'immobile non può essere classificato, ai fini IMU, come abitazione principale.

A proposito di usufrutto, i genitori che intestano la casa ai figli minori potrebbero, nel peggiore dei casi, essere sfrattati nel momento in cui i figli crescono (i genitori sono titolari dell’usufrutto legale sui beni dei figli fino alla loro maggiore età o alla loro emancipazione). Per evitare questo rischio possono optare per una donazione con riserva di usufrutto.

Questo vuol dire che, nel rogito, i genitori donanti possono stabilire espressamente che hanno diritto a vivere nell’immobile fino a quando sono in vita. Solo alla loro morte, i figli donatari potranno disporre liberamente dell’immobile oggetto della donazione.

Questo vuol dire anche che, quando i figli avranno la maggiore età, diventeranno titolari del diritto di nuda proprietà dell’immobile in questione e non potranno mandare via di casa i genitori usufruttuari.

Fonti: Agenzia delle Entrate e Dipartimento delle Finanze - Disciplina dell’IMU

           Agenzia delle Entrate – Codice Civile