Come dividere il tuo appartamento, tutto quello che devi sapere

Qualunque sia il motivo per cui tu hai deciso di dividere il tuo appartamento, devi tenere presente alcuni passaggi importanti da fare, prima di procedere con i lavori.

 

Come dividere il tuo appartamento

 

Come dividere il tuo appartamento? Dipende dal tuo progetto

Dividere un appartamento non è un’operazione così complicata e lunga, soprattutto dal punto di vista burocratico, come poteva esserlo una volta, ma resta comunque un intervento di manutenzione straordinaria, che richiede delle determinate tempistiche e dei particolari permessi da richiedere.

 

E se hai deciso di ristrutturare la tua casa, questo è proprio il momento giusto, poiché oggi, grazie agli incentivi per le ristrutturazioni 2019, che puoi ottenere attraverso il bonus ristrutturazione (prorogato fino al 31 dicembre 2019 dalla Legge di Bilancio 2019, Legge n.145 del 30 dicembre 2018), hai diritto al rimborso Irpef del 50% delle spese che hai sostenuto per determinati interventi nella tua casa. In particolare, per quanto riguarda gli interventi di risparmio energetico, grazie all’Ecobonus 2019 puoi usufruire di uno sconto Irpef del 50% o del 65% per la spesa che hai sostenuto, la cui detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo.

 

È sempre meglio che, prima di iniziare, ti faccia un’idea precisa dei costi di ristrutturazione, in base al budget che hai a disposizione.

 

Un’importante variabile sulla ristrutturazione è sicuramente il progetto che hai in mente. Perché vuoi dividere il tuo appartamento? Posso essere tante le motivazioni, come:

 

  • vorresti affittare una parte o la metà della tua casa, perciò la tua idea era stabilire la tua residenza in una delle due unità che otterresti con la divisione dell’immobile. Stai pensando anche di cogliere questa occasione per riqualificare entrambi gli appartamenti;
  • il tuo progetto è dividere il tuo appartamento in due abitazioni più piccole perché hai intenzione di affittarle entrambe, perché magari hai deciso di trasferirti in un’altra città e vorresti comunque tenere la casa, in caso tu voglia ritornare un giorno;

 

Affitta o vendi una porzione del tuo appartamento diviso in due

 

  • ti piacerebbe realizzare due unità abitative, con l’idea di venderne una e mettere in affitto l’altra, che prima o poi potrebbe tornarti sempre utile, anche per i tuoi figli o per i tuoi genitori;
  • sei coinvolto in una successione ereditaria, e la divisione dell’appartamento tra gli eredi può essere la soluzione migliore, in modo che tutti (sempre che non siano troppi) possano utilizzare una parte della casa, evitando di venderla o cederla solo a uno di loro o di venderla a un terzo;
  • l’aumento del suo valore prima della vendita è un ottimo motivo per dividere il tuo appartamento, soprattutto se è di grande metratura. In tal modo, avrai ottenuto due appartamenti più piccoli, magari anche di metrature diverse (un monolocale e un bilocale), che sono molto più appetibili per il mercato, e quindi più facili da vendere. Altro vantaggio è avere un valore al metro quadro maggiore rispetto a quello delle case più grandi.

 

Cosa devi fare per dividere il tuo appartamento?

Titoli edilizi per dividere il tuo appartamento

 

Se il tuo progetto è ben definito nella tua mente, ora è il momento di passare all’azione. Da dove partire, quindi? Ecco quali sono gli step necessari per procedere:

 

  • documentazione: se devi richiedere le autorizzazioni per fare modifiche alla tua casa, devi essere certo di essere in possesso del certificato di conformità urbanistica e della conformità catastale. Questi documenti devo essere presenti rispettivamente al tuo Comune di appartenenza e al Catasto;
  • pratiche edilizie: stiamo parlando dei titoli edilizi, i permessi che ti servono per ristrutturare casa e, in questo caso, dividerla in un due distinte unità immobiliari. In particolare ti servono la CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata) o la SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività);

 

CILA e SCILA per dividere il tuo appartamento

 

  • Catasto: devi andarci per la costituzione delle due nuove unità immobiliari, nate dalla divisione del tuo appartamento (soppressione del subalterno vecchio). Ricordati che nelle note deve essere richiamato il titolo edilizio con cui è stato possibile realizzare i lavori.
  • utenze domestiche: in seguito al frazionamento devi richiedere nuovi allacci per gas ed elettricità. È consigliabile, subito dopo la divisione, aggiornare le tabelle millesimali, soprattutto se hai un impianto di riscaldamento centralizzato, poiché, se questo viene modificato, bisogna conteggiare nuovamente anche i millesimi del riscaldamento.

 

Documentazione per dividere appartamento

 

Ci sono altri due passaggi che dovrai fare, ma solo nel caso in cui:

 

  • intendi vendere uno o entrambi gli appartamenti: dovrai andare dal notaio per il trasferimento della o delle proprietà;
  • intervieni sulle parti comuni dello stabile in cui vivi: in questo nel caso richiedere l’autorizzazione al tuo condominio, poiché, appunto, gli interventi comportano la modifica delle parti comuni, come la facciata. Parliamo di interventi come l’apertura o chiusura di nuove porte, la realizzazione di un secondo ingresso, l’installazione di scalini, l’apertura di nuove finestre o balconi e la chiusura di finestre o balconi. A quel punto l´assemblea condominiale si deve esprimere con una specifica delibera.

 

Dividere il tuo appartamento: la normativa di riferimento

Normativa per dividere appartamento

 

La normativa di riferimento per quanto riguarda la suddivisione degli appartamenti è cambiata dal 2014, grazie al Decreto Sblocca Italia, la legge n. 164 dell’11 novembre 2014, che ha reso tutto più semplice. Nello specifico, il decreto ha apportato delle modifiche a quella che era la definizione degli interventi di manutenzione straordinaria, contenuti nel Testo Unico dell’Edilizia, rimanendo però fermo su questi due punti:

 

  • nessuna variazione alla volumetria dell’appartamento originale: la casa puoi dividerla in due, così come puoi dividere una stanza per ricavarne due più piccole o abbattere le pareti divisorie per unire due stanze (per avere un ambiente unico tra salotto e cucina, anche solo in uno dei due appartamenti), ma non puoi realizzare una stanza in più o costruire un altro piano, perché la volumetria non sarebbe più la stessa;
  • nessuna variazione alla destinazione d’uso dell’immobile: ad esempio, non si può passare da un uso abitativo a uno commerciale.

 

Oltre alla documentazione e i permessi che dovrai procurarti e richiedere tra Catasto e Comune, non ti serve altro, se i lavori che intendi fare non coinvolgono le parti comuni dello stabile dove vivi. A tal proposito c’è un’importante sentenza della Cassazione,  la sentenza n. 13184 del 24 giugno 2016, che ha stabilito che, in qualità di proprietario esclusivo dell’immobile, è possibile suddividerlo in due singole unità, se gli interventi per la divisione non danneggiano le parti comuni.

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