Se per ristrutturare casa ti tocca fare anche qualche intervento strutturale ti serviranno dei permessi. Sai quali sono i titoli edilizi da richiedere?

Titoli edilizi, ecco tutti i permessi per ristrutturare casa

Prima o poi arriva quel momento in cui la tua casa richiede qualche piccola o grande ristrutturazione, come la rimozione di una parete o la creazione di un nuovo bagno. In questo caso, oppure nell’ipotesi in cui tu in voglia apportare deicambiamenti considerevoli alla tua abitazione o acquistare una casa di vecchia costruzione che richiede una serie di interventi, ti serviranno una serie di autorizzazioni epermessi per ristrutturare casa. Parliamo dei cosiddetti titoli edilizi o abilitativi.

La prima cosa che ti conviene fare è una valutazione complessiva di quelli che possono essere i costi e valutare quali lavori hanno la priorità assoluta.

Questi sono i titoli edilizi che possono servirti:

• Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata);
• Cil (Comunicazione di inizio lavori non asseverata);
• Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) e Scia in alternativa al P.d.C. (Permesso di Costruire);
• Permesso di costruire.

Puoi pensare anche di ristrutturare in economia, almeno per quelli che sono gli interventi più piccoli, per rientrare nelle spese.

Le  Case Ristrutturate che trovi sul mercato non possono non avere fatto richiesta dei titoli edilizi, nei casi in cui era fondamentale ottenere i permessi necessari per procedere con i lavori di ristrutturazione.

Titoli edilizi: la Cila, quando ti serve

La Cila, la Comunicazione di inizio lavori asseverata, ti servirà per ristrutturare casa, per interventi che non interessano le parti strutturali dell’edificio e che sono finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità, come ad esempio, nel caso di:

• Manutenzione straordinaria come apertura porte interne e spostamento pareti interne non riguardanti: parti strutturali,  volumetria,  mutamento d’uso urbanisticamente rilevante, sagoma e prospetti edificio;
• Frazionamento e accorpamento con variazione superficie delle singole unità immobiliari e carico urbanistico (no volumetria complessiva dell’edificio e mantenimento destinazione originaria);
• Opere temporanee di attività di ricerca nel sottosuolo con carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca idrocarburi che siano eseguite in aree interne al centro edificato;
• Movimenti di terra non agricoli;
• Serre mobili stagionali con strutture in muratura;
• Restauro e risanamento conservativo “leggero”  (no strutture);
• Realizzazione di pertinenze minori (di volume non superiore al 20% del volume dell’edificio principale).

Titoli edilizi: la Scia, quando ti serve

La Scia, la Segnalazione certificata di inizio attività, (prima si chiamava Dia, Denuncia di inizio attività) potrai richiederla, quando dovrai ristrutturare casa, nel caso in cui tu dovessi fare:

• Interventi di manutenzione straordinaria qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
• Interventi di restauro e di risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
• Interventi di ristrutturazione edilizia “leggera” compresa demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria (fatte salve le adeguamento antisismico) e il ripristino degli edifici crollati o demoliti;
• Varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo ex d.lgs. 42/2004 e non violano le prescrizioni contenute nel P.d.C.;
• Varianti ai permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale (conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso comunque denominati).

I lavori realizzati con Scia possono avere inizio lo stesso giorno in cui si presenta la documentazione. Il soggetto che presenta la Scia o che è titolare del permesso di costruire può richiedere il certificato di agibilità entro 15 giorni dalla fine dei lavori o presentare un’autocertificazione sottoscritta da un professionista che ha la piena responsabilità della dichiarazione. In alcuni casi, come nel caso di presenza delle domande di condono, la possibilità dell’autocertificazione non è consentita.  I diversi Comuni stanno lavorando ancora oggi sul recepimento della normativa nazionale.

L’amministrazione ha 30 giorni per effettuare i controlli ed eventualmente vietare la prosecuzione dell’attività o richiedere adeguamenti e documentazione integrativa.  Se alla scadenza dei 30 giorni non si sono ricevute comunicazioni da parte dell’amministrazione, vorrà dire che il titolo diventa valido automaticamente per silenzio-assenso.

Titoli edilizi: il Permesso di Costruire

Il Permesso di Costruire dovrai richiederlo quando, per ristrutturare casa, dovrai fare:

• Interventi di nuova costruzione fuori terra o interrati, e ampliamento di quelli esistenti;
• Interventi di urbanizzazione primaria e secondaria fatti da soggetti diversi dal comune;
• Interventi pertinenziali che le NTA indicano come nuova costruzione, ovvero comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
• Realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
• Installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti di telecomunicazione;
• Installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, ecc…;
• Realizzazione di depositi di merci o di materiali, all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;
• Interventi di ristrutturazione urbanistica.

Questo permesso è fondamentale quando l’opera edilizia da realizzare determina un mutamento dell’aspetto e della volumetria dell’immobile, attraverso una struttura di non facile rimozione, come, ad esempio, nel caso di innalzamento di muri perimetrali o  di installazione di pannelli di vetro su struttura metallica.

Titoli edilizi: la Scia, alternativa al Permesso di Costruire

Ecco gli interventi per cui ti servirà, quando dovrai ristrutturare casa, la Scia in alternativa al Permesso di Costruire:

• interventi di ristrutturazione edilizia “pesante”;
• Interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive;
• Interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Edilizia libera, nessun adempimento per le PA

Sono sempre di più gli interventi che potrai realizzare, quando dovrai ristrutturare casa, senza dover richiedere nulla al tuo Comune e senza fare nessuna segnalazione. Stiamo parlando dei cosiddetti interventi di “edilizia libera”, per i quali non ti servirà dare la comunicazione di inizio lavori. Gli interventi di edilizia libera sono aumentati con il decreto Scia 2, comprendendo anche lavori prima soggetti a Cil. Vediamo quali sono:

• interventi di manutenzione ordinaria (come tinteggiature interne, rifacimento di pavimenti e rivestimenti interni e sostituzione di porte e di impianti, purché senza innovazione)
• installazione di pompe di calore di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw
• interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche (rampe)
• opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo (fuori del centro abitato)
• i movimenti di terra pertinenti all’esercizio dell’attività agricola
• le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola
• opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni
• installazione di pannelli solari e fotovoltaici al di fuori dei centri storici
• realizzazione di aree ludiche senza scopo di lucro (parchi giochi in strutture private e pubbliche)
• manufatti leggeri in strutture recettive ( ad esempio i gazebo)

Titoli edilizi, dove si richiedono

Puoi richiedere i titoli edilizi presso l’ufficio Edilizia Privata, chiamata, in alcuni casi, anche sportello unico per l’Edilizia del Comune in cui si trova il tuo immobile.

Agevolazioni per ristrutturazione

Ti ricordiamo che molti di questi interventi possono usufruire delle agevolazioni. Leggi la Guida.

Titoli edilizi, la disciplina

La disciplina dei titoli edilizi è stata ampiamente rivista verso la fine del 2016. Dal 2017 ci sono state importanti modifiche delle normative. Le Regioni e i Comuni si sono dovuti adeguare alle nuove disposizioni del D. Lgs. n. 222/2016, il cosiddetto decreto Scia 2, che ha introdotto delle novità al Testo Unico in materia edilizia (D.P.R. 380/2001), permettendo così di snellire le procedure e di semplificare anche la Legge Madia di Riforma delle PA (L. 124/2015).

Ricordati che è fondamentale che questi lavori non comportino una variazione essenziale, che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico e archeologico e dalle altre normative di settore.

Ecco tutti i link alla legge di riferimento del settore e alle ultime novità normative:

Testo Unico in materia edilizia (D.P.R. 380/2001)

Legge Madia di Riforma della PA (L. 124/2015)

Decreto Legislativo 25 novembre 2016, n. 222

Tabella allegata al decreto

Puoi consultarla per avere un'idea più precisa. La tabella contiene tutti i regimi amministrativi per ogni attività.