Quali sono state le evoluzioni del mercato residenziale nel 2022?
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L’anno che ci siamo lasciati alle spalle è stato un anno molto particolare, un 2022 segnato dal conflitto russo-ucraino e da una conseguente crescita del tasso di inflazione che ha determinato un aumento generale dei prezzi. Uno scenario macro-economico che ha portato la Banca Centrale a intervenire innalzando i tassi di interesse e provocando, da una parte, la diminuzione del potere d’acquisto delle famiglie e, dall’altra, l’incremento dei tassi di interesse applicati ai mutui per l’acquisto delle abitazioni.
Drazen Zigic.Istock
Nonostante il clima avverso, però, l’andamento del mercato residenziale ha superato le aspettative con un numero di compravendite record degli ultimi dieci anni.
“Il 2022 si è chiuso nel migliore delle aspettative, anche alla luce dello scenario macroeconomico venutosi a delineare. Tuttavia, nella prima parte del 2023, il mercato residenziale vedrà un periodo di stabilità che darà il via a un nuovo ciclo immobiliare che, nel secondo semestre dell’anno, sarà favorito dalla diminuzione dei tassi” ha commentato Marco Speretta, Direttore Generale Gruppo Gabetti.
Quali sono le ragioni?
Secondo l’Ufficio Studi Gabetti ci troviamo di fronte alla fine di un ciclo immobiliare e a un nuovo inizio. L’andamento del mercato negli ultimi quindici anni ci mostra, infatti, come i cicli immobiliari si siano accorciati rispetto al passato, con un numero di 3 cicli immobiliari negli ultimi 15 anni:
- Pre covid (2013-2019): un periodo post crisi finanziaria del 2008 con una politica espansiva messa in atto dalle banche centrali e la presenza di tassi di interesse bancari favorevoli;
- Pandemia (2020-2022): ancora più breve del ciclo precedente con l’affiorare di nuove esigenze abitative (smart working, vano in più, spazio esterno) che hanno spinto il mercato a raggiungere il picco più alto negli ultimi dieci anni;
- Post covid (2023 -): contrassegnato da una nuova dinamica dei tassi di interesse e una nuova domanda di abitazione orientata verso l’efficienza energetica e la de-urbanizzazione.
Osservando i primi mesi di questo 2023 possiamo prevedere per il nostro domani una tendenza alla normalizzazione con un livello di compravendite pari al 2019 e una successiva crescita nel biennio 2024-2025, una volta che l'inflazione e i tassi d'interesse avranno imboccato la loro discesa.
Ma quali sono stati i numeri delle compravendite del 2022?
Secondo i dati dell’Agenzia delle entrate, si è assistito a una crescita delle compravendite del +5% per un totale di 784.486 transazioni. Numeri che mostrano come uno scenario dominato dalla crescita dell’inflazione e dei tassi di interesse non abbia influito sulle intenzioni di chi vuole comprare o vendere casa.
Solo l’ultimo trimestre ha assistito a un calo delle transazioni pari al -2,1%, un calo momentaneo dato dalle misure precauzionali messe in atto da chi non rinuncerà all’acquisto della casa nel medio periodo, ma che per il momento ha assunto un atteggiamento di “wait and see”.
Nel complesso, tutte le città hanno segnato un trend positivo: in particolare Bari ha segnato una crescita del +25,3% rispetto al 2021, seguita da Palermo (+11,3), Milano (+6,1%), Torino (+5,9%), Bologna (+3,4%), Genova (+3,0%), Roma (+3,0%), Napoli (+2,6%), Padova (+2,2%) e Firenze (+2,1%).
Come sono cambiati i prezzi degli immobili nel 2022 e quali sono stati i tempi di vendita?
Secondo le rivelazioni delle quotazioni immobiliari operate presso la rete franchising Gabetti, nel 2022, nelle grandi città si è registrata una variazione dei prezzi intorno al +2,7% rispetto al 2021.
I prezzi sono cresciuti maggiormente a Milano (+9,1%), seguita da Firenze (+4,9%), Bari (+3,2%) e Bologna (+2,3%).
I tempi di vendita e gli sconti in sede di chiusura delle trattative, invece, si sono rivelati tendenzialmente stabili attestandosi su una media di 4,2 mesi e del 10,5% di sconto.
L’aumento dei tassi sui mutui resta il motivo che contribuirà maggiormente all’eventuale diminuzione delle compravendite nei prossimi mesi e che ha già inciso sull’andamento della domanda di acquisto, portando a un erogato complessivo delle famiglie pari a 42,4Mld €, -7% rispetto al Q1-Q3 2021 (Dati Banca d’Italia).
“Le richieste di mutuo per acquisto abitazione hanno registrato un andamento positivo nel primo semestre dell’anno mentre nel secondo semestre, alla luce dell’innalzamento dell’Euribor, abbiamo rilevato una contrazione contenuta. Nel corso del 2023, per effetto della politica monetaria della BCE, ci aspettiamo la stabilizzazione dell’Euribor a 3 mesi intorno al 3,5%, se si dovesse poi raggiungere l’obiettivo dell’inflazione al 2% nel 2024 si dovrebbe registrare una discesa dei tassi sotto la soglia del 3%” afferma Antonio Ferrara, Amministratore Delegato di Monety.
Quali sono state e come stanno evolvendo le tendenze nella ricerca della casa?
Secondo un’indagine somministrata alle agenzie affiliate Gabetti gli acquisti si sono maggiormente concentrati ancora sulla prima casa (74%) e sono scesi, invece, quelli per sostituzione della prima casa (dal 28% del primo al 22% del secondo semestre) che viene affrontata soprattutto per ampliare gli spazi, ragione principale per la sostituzione dell’abitazione.
La survey ha rilevato, inoltre, come più della metà degli acquirenti sia sempre più orientata verso l’acquisto di appartamenti in contesti condominiali (79%). Solo il 15% preferisce una casa indipendente, seguito dal 4% che sceglie una villa indipendente e dal 2% che opta per una soluzione bifamiliare.
A livello di tagli dimensionali, gli immobili più ricercati restano i trilocali (58%), seguiti dai quadrilocali (33%) che confermano l’aumentata richiesta, post pandemia, a ricercare un vano in più.
Per ultimo, il questionario ha dimostrato come sia preferito, anche solo di pochissimo, l’acquisto di immobili da riqualificare (47%) rispetto a quelli già riqualificati (41%). Solo il 12%, invece, sceglie di acquistare un immobile di nuova costruzione, tipologia che sconta più di altre l’aumento del costo medio di costruzione dei cantieri, determinato dalla congiuntura economica internazionale.