Chi paga le spese condominiali straordinarie tra venditore e acquirente? Le regole generali
Quando si vende o si acquista un appartamento, uno dei dubbi più frequenti riguarda le spese condominiali straordinarie: chi le paga tra il venditore e l’acquirente?
In linea generale, nei rapporti tra le parti conta il momento in cui l’assemblea condominiale ha approvato definitivamente i lavori: se la delibera è precedente al rogito, l’onere spetta normalmente al venditore, anche se i lavori o le rate sono successivi.
Prima della compravendita è quindi fondamentale controllare verbali assembleari, pagamenti e interventi già approvati, così da conoscere gli impegni economici legati all’immobile e disciplinarli chiaramente nel contratto.
Il contenuto di questo articolo ha finalità esclusivamente informative e non sostituisce dunque una consulenza legale o notarile su alcun caso specifico.
Spese condominiali straordinarie: chi le paga secondo la legge?
Le spese condominiali straordinarie possono riguardare interventi rilevanti sulle parti comuni, come il rifacimento della facciata o del tetto e lavori relativi all’ascensore.
Per stabilire chi debba sostenere queste spese nei rapporti tra venditore e acquirente, occorre verificare quando l’assemblea hadeliberato definitivamente l’esecuzione delle opere.
La giurisprudenza distingue infatti la delibera preparatoria, che può riguardare preventivi o studi di fattibilità, dalla decisione che approva effettivamente i lavori e fa sorgere l’obbligo contributivo.
Lavori deliberati prima o dopo il rogito
Se la delibera definitiva è stata approvata prima del rogito, nei rapporti tra le parti la spesa compete normalmente al venditore, indipendentemente dalla data di esecuzione dei lavori o dalla scadenza delle rate.
Se, invece, l’approvazione definitiva avviene dopo il rogito, l’onere ricade normalmente sull’acquirente.
Quando l’assemblea si tiene tra preliminare e rogito, è opportuno che le parti chiariscano preventivamente come gestire eventuali nuove spese, anche attraverso specifiche clausole contrattuali.
La solidarietà tra acquirente e venditore
La ripartizione dell’onere tra venditore e acquirente deve essere distinta dalla responsabilità nei confronti del condominio.
L’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile prevede infatti che chi subentra nei diritti di un condomino sia obbligato solidalmente con quest’ultimo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
L’acquirente potrebbe quindi essere chiamato dal condominio a pagare determinate somme insolute anche quando, nei rapporti con il venditore, queste spettano a quest’ultimo.
In tale situazione può essere valutatoil diritto di rivalsa nei confronti del precedente proprietario.
La liberatoria condominiale prima del rogito
Per ridurre il rischio di sorprese è importante acquisire prima del rogito la documentazione relativa alla situazione condominiale.
La cosiddetta liberatoria condominiale, rilasciata dall’amministratore, permette di verificare lo stato dei pagamenti.
È inoltre opportuno controllare i verbali delle assemblee più recenti, verificando la presenza di lavori straordinari già approvati e i relativi importi.
Prima dell’acquisto è quindi consigliabile verificare:
pagamenti ordinari e straordinari;
verbali assembleari recenti;
lavori straordinari già deliberati;
importi previsti e rate ancora da corrispondere;
eventuali interventi discussi ma non ancora approvati definitivamente.
Come tutelarsi nel preliminare di compravendita
Venditore e acquirente possono disciplinare espressamente la ripartizione delle spese attraverso il contratto di compravendita.
La clausola relativa dovrebbe indicare quali interventi sono interessati e chi dovrà sostenerne il costo, soprattutto quando sono previste assemblee tra preliminare e rogito.
Le parti possono infatti concordare una ripartizione diversa rispetto al criterio generale, purché l’accordo sia formulato con chiarezza.
Per scoprire di più sul preliminare di compravendita immobiliare, puoi consultare il nostro articolo dedicato a cos’è il preliminare e cosa cambia rispetto alla proposta.
In sintesi: chi paga le spese straordinarie?
La regola può essere sintetizzata nei quattro punti elencati di seguito.
- 1
Delibera definitiva prima del rogito:paga normalmente il venditore.
- 2
Delibera definitiva dopo il rogito:paga normalmente l’acquirente.
- 3
Rate successive alla vendita:la loro scadenza non modifica, di per sé, il criterio della delibera.
- 4
Accordi tra le parti:una clausola specifica può stabilire una diversa ripartizione.
Comprare o vendere casa con verifiche preventive
Le spese condominiali straordinarie possono incidere significativamente sull’equilibrio economico della compravendita.
Prima di firmare è quindi importante ricostruire la situazione condominiale e verificare gli impegni già assunti.
La rete di agenti Gabetti accompagna venditori e acquirenti nelle diverse fasi della compravendita, con attenzione alla documentazione e alla trasparenza delle informazioni.
FAQ su chi paga le spese condominiali straordinarie
Le risposte alle domande più frequenti su chi paga le spese condominiali straordinarie tra venditore e acquirente di un immobile.
Chi paga le spese condominiali straordinarie deliberate prima del rogito?
Se l’approvazione definitiva dei lavori è precedente al rogito, nei rapporti tra le parti la spesa compete normalmente al venditore, anche quando le rate scadono dopo la vendita.
Il condominio può chiedere spese arretrate al nuovo proprietario?
Sì. Nei limiti previsti dall’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, l’acquirente risponde solidalmente con il venditore per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.