Conviene comprare una casa oggetto di donazione? In quali rischi potrebbe incorrere l’acquirente? Ecco cosa è fondamentale sapere nel caso in cui ti trovassi in una situazione del genere.

• Impugnazione della donazione di un immobile
• Impugnazione della donazione, quando si può fare?
• Come impugnare la donazione di un immobile?
• Entro quanto tempo si può impugnare una donazione?
• Come rendere una donazione non impugnabile?
• Che differenza c’è tra donazione e testamento?

Quando si acquista casa sono tante le cose che devi tenere in considerazione, a partire dalle condizioni dell’abitazione e dalle spese condominiali, e fino ad arrivare alla zona in cui si trova la casa e quello che è il suo valore attuale sul mercato.

Un altro aspetto importante è controllare che tutti i documenti siano in regola, come, ad esempio, quelli riguardanti gli impianti e la presenza eventuale di ipoteche sulla casa. Tra questi documenti ce n’è uno che è di vitale importanza: l’atto di provenienza dell’immobile. Devi verificare, cioè, se l’atto con cui il venditore è venuto in possesso della casa che vorresti acquistare è un rogito, una successione o una donazione. In quest’ultimo caso è fondamentale, per te, essere certo che non ci sia alcuna possibilità di impugnazione dell’immobile che sei intenzionato a comprare.

Che cos’è l’impugnazione della donazione di un immobile?

L’impugnazione della donazione di un immobile è una contestazione che uno degli eredi può avviare, rivolgendosi direttamente a un giudice. Sì, solo gli eredi legittimi possono impugnare la donazione, al momento della morte del donante, poiché a loro spetta parte dell’eredità, a prescindere da quella che può essere la volontà del donante. Stiamo parlando delle quote di legittima, le quote, cioè, con cui devono essere ripartiti i beni donati che rientrano all’interno del patrimonio di successione.

Quindi è possibile impugnare un atto che reca pregiudizio a coloro che vantano diritti nei confronti del donante, ma chi sono eredi legittimari che possono impugnare la donazione dell’immobile? Gli eredi legittimari, gli unici che hanno il titolo per poterlo fare, sono: il coniuge, i figli, i genitori e i nonni (questi ultimi solo in assenza di figli). Nel caso di assenza di eredi legittimari alla morte del donante, non sarà possibile impugnare la donazione.

Tieni conto chela banca a cui hai fatto richiesta di un mutuo ipotecario,  per poter iscriverci sopra un’ipoteca, ha bisogno di essere certa che la donazione, grazie a cui il donatario, il venditore attuale, è diventato proprietario dell’immobile oggetto della vendita, non sia impugnabile.  

Impugnazione della donazione, quando può essere esercitata? Ecco quando:

• violazione della legittima: la donazione non deve ledere i diritti, previsti e tutelati dalla legge, per gli altri eredi;
• incapacità del donante: se il donante, al momento della stipula dell’atto, non era in grado di intendere e di volere, oppure era minorenne, e quindi non aveva il potere di esercitare la donazione, e al quale magari era stato intestato l’immobile con un’altra donazione, precedente a questa. L’incapacità del donante rende annullabile l’atto;
• nullità della forma: nel caso in cui, nel realizzare l’atto di donazione, non siano stati rispettati i requisiti per la forma previsti dalla legge. La donazione può essere impugnata per nullità della forma se, ad esempio, l’atto pubblico non è avvenuto alla presenza di due testimoni;
• violenza: nel caso in cui la donazione sia avvenuta sotto minaccia del donatario, il quale, pur di ricevere la donazione, ha esercitato violenza psichica o fisica nei confronti del donante;
• dolo: nel caso in cui il donante sia stato ingannato da colui che ha beneficiato della donazione, che non avrebbe mai fatto senza tale raggiro;
• errore:  nel caso in cui la donazione sia avvenuta per una circostanza che successivamente si sia rivelata inesistente (esempio: la presenza di un figlio che poi risulta non esserlo). La donazione si potrà impugnare e quindi annullare, a patto che non sia mai stato possibile riconoscere tale errore.

Ecco come si puòimpugnare la donazione di un immobile:

• azione di riduzione: consiste in un’azione giudiziaria che consente, all’erede riservatario a cui la donazione ha eroso la quota di legittima spettante, la ricostituzione della quota che a lui spetta di diritto. Attraverso quest’azione di restituzione, il legittimario può richiedere la restituzione del bene anche a eventuali terzi a cui il donatario lo ha ceduto, dopo averlo ricevuto in donazione;
• azione revocatoria: è quella intrapresa dai creditori del soggetto donante, nel caso in cui questo ultimo abbia ceduto i propri beni in donazione solo per liberarsi di loro. I creditori potranno richiedere (art. 2091 c.c.) che l’atto di donazione venga dichiarato inefficace. L’azione revocatoria è valida anche quando la donazione è stata compiuta prima dell’insorgere del debito, se si è in grado di dimostrare che essa è stata fatta proprio per impedire ai creditori di aggredire il bene del donante. Il termine di prescrizione per l’azione revocatoria è di cinque anni.

L’azione revocatoria è uno degli strumenti per impugnare la donazione di un immobile e non va confusa con la revoca della donazione, che è quella che può essere fatta, direttamente dal donante, in presenza di due gravi circostanze:

• ingratitudine di chi ha ricevuto la donazione: il donatario compie atti gravi, come l’ingiuria  e la calunnia, nei confronti del donante. In tale circostanza, la revoca va esercitata entro un anno dal momento in cui il donante è venuto a conoscenza dell’atto che ho ha leso;
• sopravvenienza di figli: il donante scopre di avere un figlio o un discendente oppure ha un nuovo figlio o nuovo discendente, oppure riconosce un figlio naturale o, infine, adotta un figlio minore di età.

Impugnazione della donazione, entro quando si può impugnare? Ecco quando:

• 20 anni dalla data di donazione: questo tempo è valido a condizione che il donante sia ancora in vita;
• 10 anni dal decesso del “de cuius” (il donante): questo tempo è valido e parte dalla data di morte del donante.

Nel caso in cui gli eredi decidano di impugnare la donazione tramite un atto stragiudiziale, la prescrizione si sospende.

Puoi, quindi, comprare in tranquillità un immobile, di cui il venditore è venuto in possesso tramite donazione, se sono passati 10 anni dalla data di morte del donante o 20 anni dalla data di donazione.

Come rendere una donazione non impugnabile?

Un modo c’è: il donante può simulare una vendita con uno degli eredi.

In tale maniera, gli altri eredi legittimi non potranno esercitare l’azione di restituzione dopo la morte del donante/venditore, a meno che riescano a dimostrare che il contratto era finto e frutto solo di una mera simulazione, che ha leso i loro diritti. È possibile fare opposizione e impugnare la simulazione, e quindi il contratto, entro cinque anni dalla sua realizzazione.

Quale differenza c’è tra la donazione e il testamento?

Il testamento è una dichiarazione scritta con la quale una persona può stabilire la sorte del suo patrimonio dopo la sua morte, in seguito alla quale gli eredi prestabiliti entrano in possesso di tale patrimonio. Gli eredi possono accettare l’eredità tacitamente, con forma espressa o con beneficio d’inventario.

La donazione è il solo strumento giuridico che consente la trasmissione, a titolo gratuito, di beni da parte di un soggetto vivente.

Il testamento, a differenza della donazione, può produrre effetti solo alla morte del suo autore.

Fonti: Agenzia delle Entrate – Codice Civile