Il mercato immobiliare residenziale si chiude nel 2021 con una crescita evidente, favorita anche da un contesto macroeconomico positivo. Anche il mercato dei mutui giova di questo clima favorevole.

 

Mercato immobiliare residenziale: un 2021 all’insegna della positività

 

Il 2021 per il mercato immobiliare residenziale si chiude con conferme tutte positive. I segnali di ripresa del mercato del secondo semestre 2020 hanno proseguito anche nel primo semestre e nel terzo trimestre del 2021.

 

Guardano al contesto macroeconomico, nel 2021, come si rileva dai dati Istat, il Pil ai prezzi di mercato è stato pari a 1.781.221 milioni di euro correnti, con un volume in crescita del +6,6%.

 

Per quanto riguarda la spesa per consumi finali delle famiglie residenti, nel 2021 è cresciuta in volume del +5,2%.  Stabile anche l’occupazione a gennaio 2022 rispetto a quella registrata a dicembre. Prendendo in considerazione i livelli pre-pandemia, quindi febbraio 2020, il tasso di occupazione ha raggiunto il 59,2% (superiore di 0,2 punti), mentre il tasso di disoccupazione è sceso dal 9,6% all’8,8%.

 

Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, elaborati dall’Ufficio Studi del Gruppo Gabetti, nel 2021 si sono realizzate 748.523 transazioni residenziali, +34% rispetto al 2020 e +24% rispetto al 2019. Questi dati dimostrano che la ripresa significativa delle compravendite è favorita sicuramente dall’effetto rimbalzo successivo al calo del 2020, ma diventa più concreta e ancora più evidente se si guardano i risultati del 2021 rispetto a quelli ottenuti in pre Pandemia (come già anticipato, +24% rispetto al 2019).

 

«Il mercato residenziale nel 2021 – ha dichiarato Marco Speretta, direttore generale Gruppo - ha mostrato una decisa ripresa sia nelle grandi città che nei non capoluoghi, migliorando le performance del 2019».

 

Un’ulteriore conferma arriva anche dall’esperienza delle agenzie Gabetti, Professionecasa, Grimaldi che hanno visto una piena ripresa delle attività nel 2021.

 

Secondo le loro rilevazioni, nelle grandi città, nel 2021, si è registrata una variazione dei prezzi intorno al +0,5% rispetto al 2020 (un lieve rialzo rispetto al 2020, frutto di una variazione del +0,3% nel primo semestre 2021 e del +0,2% nel secondo semestre 2021), mentre, guardando al secondo semestre del 2021, si assiste a un lieve calo per quanto riguarda i tempi medi di vendita, che si attestano su una media di 4,2 mesi, rispetto ai 4,4 del primo semestre del 2021, e a una lieve diminuzione degli sconti in sede di chiusura delle trattative, che, per quanto riguarda le  soluzioni usate, sono passati dal 12% del primo semestre del 2020 all’11% del secondo semestre del 2021.

 

Macro Aree, capoluoghi, non capoluoghi e grandi città nel 2021

 

Nel 2021 tutte le macro aree hanno beneficiato di una spinta positiva: in testa è il Sud con +35,6%, seguito dal Centro con +35,3% e dal Nord con +32,8%. Nel complesso i capoluoghi presentano una variazione del +28,7%, mentre i non capoluoghi del +36,5%.

 

Secondo la consueta analisi che viene realizzata sulle otto maggiori città italiane per popolazione, complessivamente nel 2021 si sono registrate 116.049 transazioni, con una crescita di +27,9% rispetto al 2020 e +11% rispetto allo stesso periodo del 2019.

 

Contestualmente le restanti province hanno registrato una variazione del +34% rispetto al 2020 e del +24% rispetto al 2019.

 

Tutte le città hanno segnato, nel 2021, una netta ripresa dei volumi rispetto al 2020: in particolare Genova ha segnato una crescita del +32,2%, seguita da Roma con +31,4%, Firenze con +28,9%, Torino con +28,2%, Napoli con +27,6%, Milano con +24,4%, Bologna con +22,6% e Palermo con +21,7%.

 

Crescono nel 2021 i finanziamenti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni

 

Il mercato dei mutui, per quanto riguarda l’acquisto di abitazioni da parte delle famiglie, è stato favorito dai mutui vantaggiosi che hanno sostenuto la domanda. Pertanto, nei primi nove mesi del 2021, secondo i dati di Banca d’Italia, il finanziamento erogato per l’acquisto di abitazioni ha raggiunto i 45,7 Mld di euro, +30% rispetto allo stesso periodo del 2020, in cui erano stati pari a 50,5 Mld di euro, +5,2% rispetto al 2019.

 

«Una forte spinta al buon andamento delle compravendite residenziali nel 2021 - ha dichiarato Antonio Ferrara, amministratore delegato di Monety (Gruppo Gabetti) - è stata data dal combinato disposto tra il mutuo Consap per gli under 36 che ha rappresentato quasi il 50% del totale del mercato nella seconda metà dell’anno e dal cosiddetto bonus under 36 che prevede la totale esenzione del pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale».

 

 

Nel 2021 crescono le richieste di mutuo per importi superiori all’81% al valore dell’immobile

Secondo il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni Banca d’Italia, nel quarto trimestre 2021 il rapporto tra ammontare del mutuo (l’importo del finanziamento concesso) e valore dell’immobile (LTV, acronimo di LOAN TO VALUE) è stato pari al 77,9%, in aumento del +0,1% rispetto al trimestre precedente e del +1,6% rispetto allo stesso trimestre 2020 (76,7%).

 

Nel 2021 il 60% delle richieste si riferiscono a un importo che si colloca oltre l’81% del valore dell’immobile. Un risultato in crescita sia rispetto al 2019 che registrava il 16%, sia rispetto al 2020 dove i richiedenti erano il 36%.  Questa crescita è dovuta probabilmente a una minore liquidità disponibile, ma anche a una maggiore propensione verso importi finanziati, grazie ai tassi più bassi.

 

Domanda di mutui: prevalgono i mutui di 25-30 anni

Secondo le richieste di mutuo per acquisto abitazione rilevate dal portale MutuSI.it, nel 2021 il ticket medio è stato di 153.584 €, in incremento rispetto al 2020.

 

A livello di durata, prevalgono i mutui di 25-30 anni, che insieme coprono il 75% delle richieste, in leggero rialzo rispetto al 2020.

 

Il tasso di interesse a minimi storici, che ha caratterizzato il 2021, ha permesso di richiedere un importo più alto e di distribuirlo in un arco temporale dai 25 ai 30 anni, in modo da pesare meno sul bilancio mensile della famiglia.

 

Mutui: vince ancora il tasso fisso sul variabile

In linea con le altre fonti istituzionali, si registra una prevalenza per il tasso fisso pari al 94% delle richieste (stabile rispetto al 2020), preferito al tasso variabile proprio per le turbolenze dei mercati finanziari che possono sempre mettere in discussione la stabilità finanziaria del sistema creditizio italiano.

 

Mutui: crescono tra i richiedenti le partite Iva

Per quanto riguarda il profilo del richiedente, si conferma la prevalenza dei dipendenti privati, pari al 55%, anche se crescono in termini relativi i richiedenti con partita Iva con il 29%

 

Mutui: quali sono le classi d’importo in crescita?

Anche sulle classi d’importo si notano delle nette differenze  rispetto al 2020 e al 2019. Le richieste di mutuo al di sotto dei 100.000 euro sono cresciute in termini di peso sul totale, rispetto al 2021, arrivando a rappresentare il 36% del totale, rispetto ad una quota del 21% nel 2020.

 

Crescono anche le richieste di mutuo con un importo tra 151.000€ e 200.000€, passando dal 14% del 2020 al 26% del 2021.

 

Diminuiscono invece le richieste di mutuo dai 101.000 ai 150.000 euro, arrivando a pesare il 38%.

 

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