Contratto di locazione 4+4 come funziona: durata, disdetta, rinnovo e cedolare secca

Capire come funziona il contratto di locazione 4+4 è importante sia per chi vuole mettere a reddito un immobile sia per chi cerca una casa in affitto. 

Si tratta di un contratto a canone libero disciplinato dalla Legge 431/1998, tramite il quale proprietario e inquilino concordano liberamente il canone, mentre la durata minima è di quattro anni, con successivo rinnovo per altri quattro secondo quanto previsto dalla normativa.

La formula garantisce stabilità al rapporto di locazione, ma richiede attenzione a scadenze, disdetta, registrazione e regime fiscale. Le regole, inoltre, cambiano tra la prima e la seconda scadenza e tra proprietario e inquilino.

La guida presentata in questo articolo è pensata per offrire un quadro generale con finalità informative e non sostituisce in alcun modo una consulenza legale o fiscale relativa al singolo caso.

Contratto di locazione 4+4: come funziona e quanto dura

Il contratto 4+4 è una locazione abitativa a canone libero, eve essere stipulato in forma scritta e registrato presso l'Agenzia delle Entrate.

La durata iniziale è di quattro anni, al termine dei quali il rapporto prosegue secondo il meccanismo di rinnovo previsto dalla legge.

La libertà riguarda quindi soprattutto la determinazione del canone, mentre durata e modalità di cessazione sono soggette a regole precise.

Per questo è importante verificare fin dalla firmale clausole relative a recesso, aggiornamento del canone e scadenze.

Disdetta contratto di locazione 4+4: quali sono le regole

Alla prima scadenza, dopo quattro anni,il proprietario può negare il rinnovo soltanto nei casi previsti dall'art. 3 della Legge 431/1998 e rispettando il preavviso richiesto.

Trale ipotesi indicate dalla normativa rientrano, a titolo di esempio, la destinazione dell'immobile a uso proprio o di determinati familiari, specifici interventi sull'edificio e alcuni casi di vendita dell'immobile, sempre a determinate condizioni.

L'inquilino può invece recedere anticipatamente in presenza di gravi motivi oppure secondo eventuali condizioni di recesso più favorevoli stabilite nel contratto, con una comunicazione formale tramite strumenti che consentano di dimostrarne la ricezione, come raccomandata A/R o PEC.

Se il proprietario non comunica validamente il diniego alla prima scadenza, il rapporto prosegue secondo il meccanismo di rinnovo previsto dalla normativa.

Registrazione, imposte e cedolare secca nel contratto 4+4

Il contratto di locazione 4+4 deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma.

Tra gli strumenti previsti per gli adempimenti rientra il modello RLI, utilizzato anche per comunicare determinate opzioni relative al contratto.

Nel regime ordinario si applicano le regole fiscali previste per i redditi da locazione e l'imposta di registro. In alternativa, quando sussistono i requisiti, il proprietario può optare per la cedolare secca.

Per il contratto a canone libero l'aliquota è attualmente del 21%, un’opzione che sostituisce la tassazione ordinaria prevista nei casi interessati e comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone, compreso quello ISTAT.

La convenienza deve essere valutata in relazione alla situazione fiscale del proprietario e alle caratteristiche della locazione.

Cosa succede alla scadenza dei primi 8 anni?

Alla fine del secondo quadriennio le parti possono valutare la prosecuzione del rapporto, il rinnovo a nuove condizioni oppure la sua cessazione.

Controllare la scadenza con anticipo permette quindi di gestire correttamente le comunicazioni ed evitare rinnovi non desiderati.

Affittare casa con maggiore sicurezza

Un contratto 4+4 richiede attenzione non soltanto al canone, ma anche a registrazione, scadenze, rinnovi e comunicazioni.

Una gestione accurata aiuta proprietario e inquilino a conoscere i rispettivi obblighi e a prevenire errori.

Con il supporto dei servizi Gabetti dedicati all'affitto è possibile essere accompagnati nelle diverse fasi della locazione, dalla ricerca dell'immobile o dell'inquilino alla gestione del percorso contrattuale.

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FAQ sul contratto di locazione 4+4

Le risposte alle domande più frequenti su come funziona il contratto di locazione 4+4.

Contratto di locazione 4+4 come funziona dopo i primi 4 anni?

Alla prima scadenza il proprietario può negare il rinnovo soltanto nei casi previsti dalla Legge 431/1998. In assenza di un valido diniego, il rapporto prosegue secondo quanto previsto dalla normativa.

L'inquilino può lasciare casa prima dei 4 anni?

Sì, in presenza di gravi motivi oppure quando il contratto contiene una clausola che consente il recesso anticipato, rispettando termini e modalità stabiliti.

Come si calcola il preavviso di 6 mesi?

Secondo il brief, il termine decorre dalla ricezione della comunicazione ufficiale da parte del destinatario.