Contratto di affitto, disdetta o recesso?

Contratto di locazione, ma se volessi richiedere disdetta o recedere prima della scadenza? In quali casi puoi ricorrere alla disdetta e in quali al recesso? Ecco le differenze principali. 

 

Contratto di affitto, disdetta o recesso

 

Contratto di affitto, qual è la differenza tra disdetta e recesso?

Contratto di affitto? Sì, prima o poi potrebbe servirtene uno per locare la tua casa o per affittarne una tutta per te. Nel momento in cui stipuli un contratto di affitto è importante stabilire quale sarà la durata del contratto, definita in realtà dalla legge, in base alla tipologia di contratto adottato.

 

Contratto di affitto, differenza tra disdetta e recesso

 

Per essere in regola con il contratto di affitto, (detto contratto di locazione nel linguaggio giuridico),  è fondamentale rispettare una serie di passaggi come, ad esempio: avere gli impianti a norma e gli elettrodomestici funzionanti, non avere ipoteche o pignoramenti sulla casa, aver richiesto l’APE, l’Attestato di Prestazione Energetica, e aver provveduto a registrare il contratto.

 

Contratto di affitto, disdetta e recesso, quando?

 

La registrazione del tuo contratto di affitto è un passaggio obbligatorio sia per il locatore, proprietario dell’immobile e sia per l’inquilino, conduttore o locatario, qualora sia per un periodo superiore ai 30 giorni, da effettuare entro 30 giorni dalla data della stipula o dalla sua decorrenza, nel caso in cui fosse anteriore.

 

Contratto di affitto, registrazione, disdetta e recesso

 

Il tuo contratto di affitto, qualunque sia la tipologia che hai scelto (contratto di locazione o a canone libero o a canone concordato, che a sua volta può essere convenzionato, transitorio o per studenti universitari), può anche essere interrotto prima o al momento della sua naturale scadenza, ma, così come nel caso della registrazione, devi seguire determinate regole e rispettare i tempi previsti da esse, se vuoi farlo in modo corretto.

 

Ecco quali sono le modalità di risoluzione anticipata del tuo contratto di locazione:

 

  • Disdetta del contratto di affitto
  • Recesso dal contratto di affitto

 

Disdetta del contratto di affitto

Disdetta contratto di affitto

 

Quando si parla di disdetta del contratto di affitto?

 

La disdetta è l’operazione con la quale puoi evitare che ci sia il rinnovo automatico del contratto di affitto in scadenza. Cosa occorre per fare disdetta? Devi inviare, sia in qualità di inquilino e sia di proprietario, una lettera formale all’altra parte, in cui comunichi la tua intenzione e la inviti a rispettare la scadenza.

 

In caso di contratti di affitto 4+4 e 3+2, due classici contratti di locazione di immobili a uso abitativo, in cui è prevista la proroga automatica alla scadenza (rispettivamente allo scadere di ogni quadriennio e allo scadere dei primi tre anni e poi di ciascun biennio successivo), è necessario inviare la lettera di disdetta con sei mesi di anticipo alla scadenza o prima dei sei mesi, nel caso in cui il contratto preveda un termine di preavviso più ampio.

 

L’inquilino può fare liberamente disdetta anche alla prima scadenza del contratto di affitto, a differenza del proprietario che può farlo solo in presenza di specifiche situazioni ed esigenze, come utilizzare la sua casa per uso proprio o manifestare l’intenzione di venderlo a terzi. La disdetta del contratto di affitto sarà invece libera per entrambe le parti alle scadenze successive.

 

Sei vuoi essere certo di poter dimostrare la ricezione della missiva e il rispetto dei termini di preavviso, per evitare eventuali contestazioni, la cosa migliore è comunicare la disdetta del contratto di affitto a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento o tramite PEC, ma solo se ambo le parti possono inviare/ricevere posta elettronica certificata.

 

Recesso dal contratto di affitto

Recesso contratto di affitto

 

Quando si parla di recesso dal contratto di affitto?

 

Puoi recedere dal tuo contratto di affitto solo se intendi risolvere il contratto prima della scadenza dei termini fissati nello stesso contratto. Quando è consentito il recesso?

 

La risoluzione anticipata dal contratto è possibile solo in determinate circostanze, molto più circoscritte per il proprietario, al fine di dare più garanzie all’inquilino.

 

Recesso dal contratto di affitto da parte dell’inquilino

Recesso dal contratto di affitto inquilino

 

Quando l’inquilino/conduttore può recere anticipatamente dal contratto di affitto, prima della sua scadenza?

 

Secondo la legge che disciplina i contratti di locazioni degli immobili a uso abitativo (l’articolo 3 comma 6 della Legge n. 431 del 9 dicembre 1998) e la legge che disciplina le locazioni di immobili urbani (art. 4 e 27 della Legge n. 392 del 27 luglio 1978) l’inquilino può recedere dal contratto di affitto, prima della sua scadenza, solo in presenza di gravi motivi, dandone comunicazione al proprietario/locatore con preavviso di sei mesi, periodo convenzionale a cui si ricorre nel caso in cui nel contratto non ci sia una clausola che indichi un altro termine di preavviso, che può essere maggiore o minore.

 

Visto che entrambe le norme non hanno individuato i criteri per delineare i gravi motivi, è fondamentale far riferimento alla giurisprudenza. Le diverse sentenze della Corte di Cassazione evidenziano che i gravi motivi che possono consentire il recesso anticipato da parte del conduttore devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli troppo gravosa la sua prosecuzione. Ci si riferisce quindi a eventi onerosi che sono gravosi dal punto di vista economico o psicologico.

 

Gravi motivi possono essere, ad esempio: problemi strutturali all’immobile o condominiali, di cui il proprietario non si occupa o che affronta male e poco, problemi familiari che comportano il trasferimento dell’inquilino, la perdita del posto di lavoro dell’inquilino o il suo trasferimento del posto di lavoro in un luogo lontano dall’abitazione.

 

Nel caso in cui non siano documentabili e quindi dimostrabili i gravi motivi, il proprietario può rivalersi sull’inquilino, richiedendo un rimborso per il danno creato, salvo che lui, nel frattempo, non sia riuscito a locare subito lo stesso immobile, traendone vantaggio.

 

Recesso dal contratto di affitto da parte del proprietario

Recesso dal contratto di affitto proprietario

 

Quando il proprietario può recedere anticipatamente dal contratto di affitto, prima della sua scadenza?

 

Il proprietario/locatore può recedere dal contratto alla prima scadenza, dando sempre un preavviso di sei mesi, ma solo in presenza di giustificato motivo, che può consistere in uno dei seguenti casi:

 

  • l’appartamento si trova in un edificio gravemente danneggiato, che deve essere ricostruito o ristrutturato
  • il proprietario desidera vendere l’immobile e non ha a disposizione altri appartamenti. In questo caso all’inquilino è riconosciuto il diritto di prelazione;
  • il proprietario ha bisogno dell’immobile per sé o la sua famiglia;
  • l’inquilino ha la possibilità di traslocare in un appartamento simile nello stesso comune;
  • l’inquilino non occupa in maniera continuativa l’appartamento, senza una motivazione valida o chiara.

 

Il giustificato motivo può essere preso in considerazione solo nella prima scadenza del contratto di affitto, per recedere da esso. Superata la prima scadenza del contratto di affitto, il proprietario/locatore potrà recedere anche senza avere un giustificato motivo, con l’unico obbligo di rispettare il preavviso dei sei mesi.

 

L’inquilino può ritornare nell’abitazione con il precedente contratto oppure ottenere il rimborso di 36 mensilità, nel caso in cui, entro 12 mesi dalla sua uscita dall’abitazione, non si sia verificata la motivazione indicata dal proprietario.

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