Comodante e comodatario, ma chi sono? In cosa consiste il comodato d’uso e quali sono gli obblighi del comodante e cosa succede in caso di eredi o di decesso del comodante? 

• Chi è il comodante e chi è il comodatario?
• Comodato a termine e comodato precario
• Gli obblighi del comodante, quali sono?
• Comodatario e comodante possono convivere?
• Contratto di comodato: cosa fare dal punto di vista fiscale?

Dare la tua casa in comodato d’uso, non è come darla in affitto. Il contratto di comodato si differenza dal contratto di locazione proprio per il fatto di essere gratuito (art. 1803 c. 2 c.c.). Se il contratto di comodato d’uso, quindi,richiedesse un corrispettivo rientrerebbe nello schema negoziale della locazione.

Cos’è il comodato d’uso? E chi sono il comodante eil comodatario?

Con questo contratto, facendo riferimento a un bene immobile (e non mobile, visto che il bene concesso in comodato può essere sia mobile e sia immobile), una parte, cioè il comodante, concede all’altra parte, cioè il comodatario, un immobile, in forma completamente gratuita, per far sì che quest’ultimo se ne possa servire per un certo periodo di tempo e per un uso determinato, con l’obbligo di restituire il bene ricevuto. Il comodato d’uso è disciplinato dall’art. 1803 del Codice Civile.

Ci sono dei casi in cui si parla anche di comodato d’uso oneroso. Questo avviene quando un bene viene concesso all’altra parte dopo che quest’ultima ha fornito una determinata prestazione. Nel caso in cui l’oggetto del comodato d’uso è un immobile, il godimento di esso sarà subordinato a una controprestazione.

Il comodato d’uso può essere a termine eprecario. Quali sono le differenze?

La legge prevede una diversa disciplina per i due comodati d’uso.

Essenzialmente nel contratto di comodato d’uso a termine (implicito o esplicito),  viene convenuto dalla parti un termine per la restituzione del bene (dell’immobile nel nostro caso), mentre nel comodato d’uso precario le parti non hanno stabilito un termine per la restituzione di esso. Ecco perché è sine die.

Si parla di contratto a termine implicito quando la durata del comodato, per quando non  sia indicata espressamente, si considera determinata.

Nel caso di comodato a termine, il comodantenon può pretendere la restituzione del bene che ha concesso prima della data di termine stabilita, mentre il comodatario è obbligato a restituire l’immobile alla scadenza del termine convenuto. Il comodante può esigere la restituzione immediata dell’immobile solo se per un urgente ed imprevedibile bisogno (art. 1809 c. 2 c.c.). Un esempio di comodato a termine è il caso in cui un immobile venga destinato a soddisfare le esigenze abitative della famiglia del comodatario o la casa familiare degli sposi – comodatari.

Nel comodato precario, il comodatario deve restituire il bene nel momento in cui gli viene richiesto (art. 1810 c.c.). Solo in questo contratto è ammissibile il recesso ad nutum. Un esempio di comodato precario è quando l’immobile viene concesso sino a quando il comodatario non trova un altro alloggio.

Quali sono gli obblighi del comodante? Il comodante deve tenere presente che:

• ha l’obbligo di informare il comodatario di eventuali vizi dell’immobile concesso, nel caso in cui questi limitassero l’uso (art. 1812 c.c.);
• non deve dare molestia in alcun modo al comodatario;
• non può chiedere al comodatario la restituzione dell’immobile prima del termine prestabilito, in caso di comodato d’uso a termine.

Allo stesso modo, anche il comodatario, deve, in un certo qual senso, rispettare delle regole. Il comodatario ha infatti l’obbligo di custodire e conservare il bene, sostenere tutte le spese necessarie alla sua custodia e conservazione, e fare in modo il bene non deteriori o perisca.

Il contratto di comodato d’uso non può essere risolto, così come avviene nel contratto di locazione, per inadempimento, visto che è un contratto bilaterale imperfetto (Cass. 15591/2019). Non esistono, cioè, a carico del comodante, correlativi obblighi che siano interdipendenti con quelli del comodatario, così come avviene nel contratto di locazione, che è un contratto a prestazioni corrispettive.

Il comodante può risolvere il contratto di comodato d’uso (artt. 1805 e 1806 c.c.) e quindi esercitare il diritto di recesso:

• nel momento in cui il comportamento del comodatario viene a rappresentare un inadempimento ai suoi obblighi (ex art. 1804 c.c.):  non custodisce e conserva bene l’immobile, oppure si serve di esso per un uso diverso da quello pattuito o reso necessario dalla sua natura, oppure, senza il previo consenso del comodante, cede il godimento dell’immobile a terzi;
• in caso di urgente e imprevisto bisogno di servirsi del bene concesso in comodato (comodato a termine);
• può recedere ad nutum, in caso di comodato precario.

Comodatario e comodante possono convivere, certo. Il comodante e comodatario possono avere la stessa residenza.

Nel contratto dicomodato d’uso a termine rientra non solo l’ipotesi di casa coniugale di una coppia sposata, ma anche quella di un immobile destinato ad abitazione in caso di convivenza di fatto.

Il contratto rimarrà in essere fino a quando ci saranno esigenze abitative familiari, come può essere la presenza di minori, anche nel caso in cui sia finito il rapporto tra le due parti.

Qual è il regime fiscale a cui devi attenerti nel caso in cui scegli, per il tuo immobile,un contratto di comodato d’uso?

Il contratto di comodato d’uso è soggetto alla registrazione, da fare entro 20  giorni dalla conclusione del contratto (in caso di atto scritto), presso l’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate.

La registrazione del contratto di comodato d’uso prevede l’applicazione di un’imposta fissa di 200 euro.

Se il contratto di comodato d’uso è verbale deve essere registrato solo se viene enunciato in un altro atto sottoposto a registrazione. 

Cosa occorre per la registrazione? Ti servirà, in caso di:

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• comodato d’uso con contratto scritto: il modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia, la ricevuta del pagamento di 200 euro per l'imposta di registro effettuato con modello F24 (codice tributo 1550), e l’imposta di bollo assolta con i contrassegni telematici (ex marca da bollo), aventi data di emissione non successiva alla data di stipula (16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe).
• comodato d’uso verbale: anche in questo caso servono il modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato “Contratto verbale di comodato”, e ricevuta del pagamento di 200 euro per l'imposta di registro effettuato con modello F24 (codice tributo 1550). Non è dovuta invece l’imposta di bollo, visto che il contratto è solo verbale.