Come vendere una casa acquistata in edilizia convenzionata, ma prima di tutto che cos’è, come funziona e quali sono i vincoli e le norme da rispettare in fase di vendita, ma anche di acquisto?

• Che cos’è l’edilizia convenzionata?
• Prezzo imposto da edilizia convenzionata e altri vincoli
• Vendere casa acquistata in edilizia convenzionata
• Acquistare casa in edilizia convenzionata

Comprare casa è il sogno di ogni italiano, ma non è mai stato semplice fare questo passo, poiché richiede un grande impegno economico, oltre a una serie di verifiche sull’immobile, che ti permettono di capire se stai facendo la scelta giusta.

Una buona occasione, che consente di aiutare le famiglie ad acquistare la prima casa, è l’edilizia convenzionata: stiamo parlando di case costruite da imprese edilizie in convenzione con il Comune e vendute a un prezzo calmierato (così come previsto dai piani di edilizia costituiti con la Legge 167/62 per edilizia convenzionata)  rispetto al prezzo di mercato, a chi possiede determinati requisiti di residenza, patrimoniali e reddituali.

Convenzione edilizia, il significato? Questo vuol dire che potresti, nel caso in cui tu avessi tutte le carte in regola per fare domanda, acquistare un immobile a valori inferiori rispetto a quelli di mercato.

L’edilizia convenzionata (detta anche edilizia residenziale convenzionata) rientra tra gli interventi pubblici in materia di edilizia residenziale, che comprendono anche l’edilizia sovvenzionata e l’edilizia agevolata. Stiamo parlando quindi di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP), realizzata, direttamente o indirettamente dallo Stato, al fine di agevolare cittadini che hanno un reddito basso o che si trovano in condizioni economiche davvero disagiate. L’edilizia residenziale pubblica è stata sostenuta, in tutti questi anni, con numerose leggi, la prima delle quali è il Testo unico sull’edilizia popolare ed economica del 1938, legge del primo dopoguerra.

Due sono le convenzioni che tradizionalmente si fanno rientrare nell’ambito della “Edilizia residenziale convenzionata”: la convenzione di attuazione di un Piano di Edilizia Economico Popolare (PEEP) e la convenzione per la riduzione del contributo concessorio, al cui pagamento è subordinato il rilascio del permesso di costruire. Questa seconda convenzione è disciplinata dall'art. 18 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (T.U. in materia edilizia) che sul punto ha sostituito la disciplina in precedenza, dettata dagli artt. 7 e 8 della L. 28 gennaio 1977 n. 10 (nota come “Legge Bucalossi”). Inoltre, a decorrere dall’entrata in vigore della Legge 23 dicembre 1998 n. 448, anche “la convenzione Bucalossi” può rientrare nell’ambito del procedimento di edilizia residenziale pubblica tracciato dalla Legge 22 ottobre 1971 n. 865.

L’edilizia convenzionata non è da confondere con l’edilizia sovvenzionata, che può contare sui contributi diretti dello Stato (in questo caso è l’ente pubblico a farsi carico dei costi di costruzione), diretti alla creazione di abitazioni, chiamate anche “case popolari”, destinate in locazione ai cittadini che si trovino in condizioni economiche disagiate; così come non è da confondere con l’edilizia agevolata, il cui obiettivo è costruire alloggi da destinare a prima abitazione. L’edilizia agevolata è realizzata da privati grazie ai finanziamenti messi a disposizione dallo Stato o dalle Regioni, a condizioni di particolare favore, e con contributi in conto interessi e a fondo perduto.

Per accedere a questa agevolazione, devi rientrare nella categoria con dei particolari requisiti, ma soprattutto devi rispettare le norme e i vincoli previsti dall’accordo sancito tra Comune e imprese.

Ecco quali sonoi vincoli per chi intende vendere una casa acquistata in edilizia convenzionata:

• prezzo imposto da edilizia convenzionata: c’è chiaramente un prezzo imposto di vendita, un prezzo massimo stabilito dal Comune. Non puoi vendere la casa acquistata in edilizia convenzionata a un prezzo di mercato;
• durata: una volta acquistata una casa in edilizia convenzionata, hai l’obbligo di mantenere il possesso dell’immobile per alcuni anni, che variano in base all’accordo. Solitamente non è possibile rivenderla né affittarla prima dei cinque anni. L’arco di tempo della validità della convenzione può anche essere di venti o trent’anni. Per rivenderla prima devi chiedere l’autorizzazione al Comune, che ti darà un prezzo fissato dal Comune stesso, un valore economico che tiene conto della rivalutazione ISTAT;
• nucleo familiare con reddito basso: la vendita di una casa in edilizia convenzionata non può essere diretta a tutti i soggetti interessati, ma solo alle famiglie meno abbienti;
• prezzo di locazione: c’è un limite del canone di affitto, nel caso decidessi di affittare la casa dopo i primi cinque anni. L’affittuario/locatario che entra nella tua casa acquistata in edilizia convenzionata, ha un canone massimo da dover pagare per viverci all’interno.

Tieni conto che in fase di vendita, il Comune deve dichiarare, oltre al prezzo imposto, quello massimo a cui può vendere l’immobile, anche l’eventuale volontà di esercitare il diritto di prelazione su di esso.

Ed è sempre il Comune a comunicarti dopo quanto tempo puoi vendere la casa acquistata in edilizia convenzionata, e quali sono i parametri che devono rispettare gli acquirenti per comprare l’immobile in questione.

Abbiamo visto quali sono i vincoli per vendere casa ed, eventualmente, metterla in affitto, anche se per breve tempo.

Non dimenticare di riportare, nel tuo contratto di vendita, questi vincoli presenti sulla casa, se vuoi evitare che l’acquirente dichiari, successivamente, nullo il contratto.

Un motivo per rendere nullo il contratto potrebbe essere, ad esempio, quello di non aver rispettato, nella compravendita, il limite di prezzo stabilito dalla convenzione (non indicata appunto nel contratto), e aver venduto una casa acquistata in edilizia convenzionata al prezzo di mercato.

Un modo lecito per svincolarti dalla convenzione c’è: pagare una somma di denaro stabilita dal Comune.

Per valutare la convenienza di questa operazione ti conviene farti realizzare un’analisi di mercato per comprendere qual è il prezzo di mercato attuale e, subito dopo, verificare bene il prezzo che andresti a pagare unito al costo di un eventuale svincolo.

Questi sono i requisiti soggettivi e oggettivi che devi avere per fare domanda e comprare una casa in edilizia convenzionata:

• residenza: devi risiedere nel Comune dove intendi acquistare l’immobile oppure devi essere disponibile a prendere residenza in questo Comune entro un determinato numero di mesi (quello massimo previsto dal regolamento) dopo l’acquisto;
• limiti di reddito: il limite reddituale non deve essere molto basso, ma non è neppure alto. Per conoscerlo devi contattare il tuo Comune di residenza o meglio, quello dove intendi acquistare la casa in edilizia convenzionata, poiché il Comune decide in piena autonomia la normativa relativa ai limiti reddituali;
• assenza di altre proprietà: questa agevolazione è destinata chiaramente a chi compra la prima casa. Questo vuol dire che non puoi essere titolare di altri immobili.

Se vuoi acquistare in edilizia convenzionata, sappi che spesso le case convenzionate sono costruite su terreno che non diventa subito di proprietà di chi acquista.

Per diventare pienamente proprietario del terreno puoi procedere al riscatto del diritto di superficie, seguendo i modi e i tempi stabiliti dalla convenzione. Solitamente puoi farlo dopo cinque anni, pagando uno specifico prezzo al Comune di riferimento.

Considera chela vendita di una casa in edilizia convenzionata ha prassi differenti a seconda cheil diritto sia dipiena proprietà o solodi superficie.

FONTI:

• Gazzetta Ufficiale – Legge 18 aprile 1962, n. 167
• Gazzetta Ufficiale – Legge 22 ottobre 1971, n. 865 
• Gazzetta Ufficiale – REGIO DECRETO 28 aprile 1938-XVI, n. 1165  - Testo unico sull’edilizia popolare ed economica
• Parlamento italiano – Temi dell’attività parlamentare
• Gazzetta Ufficiale - Legge 28 gennaio 1977, n. 10 – Legge Bucalossi