Contratti di affitto: quanti ne esistono e quali sono i più utilizzati

Quando decidete di comprare una casa nella maggioranza dei casi dovete fare i conti con le rate del mutuo da pagare, ma se avete già una proprietà e decidete di affittare il vostro appartamento o piuttosto ne cercate uno in affitto, vi troverete di fronte all’esigenza di stipulare un contratto, ma quale?

 

Esistono diversi tipi di contratti di locazione e quindi diversi vincoli e obblighi da rispettare. Vediamo quali sono.

 

 

Contratto a canone libero

 

Il canone previsto per questo contratto è determinato liberamente dalle parti. Uno dei più utilizzati e conosciuto anche come contratto quattro + quattro. La legge ha stabilito una durata di quattro anni, prorogabili per altri quattro, salvo che intervenga disdetta.

 

Al di là dei limiti previsti per la durata, potete decidere liberamente diversi elementi accessori del contratto, come, ad esempio, l'adeguamento Istat del canone.

 

 

Contratto a canone concordato

 

Se deciderete di adottare questo tipo di contratto, avrete una serie di aspetti da considerare. In base a quelli che sono gli accordi territoriali, sono stabilite le fasce di oscillazione del canone di locazione. All’interno di queste fasce è possibile concordare, tra le  parti, il canone per il contratto, tenendo conto di fattori come le caratteristiche dell’edificio (stato manutentivo dell’intero stabile) oppure dell’unità o porzione di unità immobiliare, e quindi della tipologia e stato manutentivo dell’alloggio, del suo stato, della eventuale presenza di posto auto, box o cantina (le pertinenze), di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.) e della dotazione di servizi tecnici come ascensore, tipologia del riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento d’aria ..

 

Se non optate per la cedolare secca che prevede per questo tipo di contratto un’aliquota agevolata del 10% (in caso di canone libero è del 21%) per tutto il 2017, dovrete tenere conto dell’aggiornamento del canone in misura contrattata (non superiore al 75 % della variazione Istat), se previsto dagli accordi territoriali.

Se scegliete questa formula contrattuale è fondamentale che utilizziate, al momento della stipula, il contratto Allegato al Decreto Ministeriale.

 

Il contratto a canone concordato a sua volta può essere:

 

 

Contratto convenzionato

 

La legge numero 431/1998 che disciplina questo contratto, definito anche contratto tre + due, prevede una durata minima di tre anni, con rinnovo automatico biennale alla scadenza, nel caso in cui le parti non si accordano sul rinnovo triennale e sempre che non venga fatta una disdetta. Questo contratto ha una durata variabile e senza dubbio più breve rispetto a quella dei contratti quattro + quattro. L’aspetto positivo da valutare è la possibilità di un canone calmierato, che viene di solito fissato da una tabella concordata nei diversi Comuni, tra le organizzazioni dei proprietari e le organizzazioni degli inquilini. Avrete un ulteriore vantaggio, dal punto di vista fiscale, cioè quello di essere gravati da minori imposte e, in alcuni casi, di poter usufruire anche di sconti fiscali.

 

 

Contratto transitorio

 

Largamente utilizzato e diffuso è anche il contratto transitorio,  cioè quello che ha una durata inferiore ai quattro anni ed è stipulabile alle condizioni di cui al Decreto interministeriale del 16 gennaio 2017. È possibile estendere la sua  durata sino a 18 mesi, ma essa deve però essere giustificata da particolari esigenze, documentate in contratto con una specifica dichiarazione, riconducibili sia a chi va in affitto (conduttore) che a chi affitta (locatore), come ad esempio la mobilità lavorativa, lo studio, l’apprendistato, la formazione professionale oppure l’aggiornamento e la ricerca di soluzioni occupazionali. Anche questo tipo di contratto può essere redatto solo se utilizzate il tipo di contratto in Allegato al Decreto Ministeriale.

 

Contratto a studenti universitari

 

Se siete studenti universitari avete anche la possibilità di usufruire di questo tipo di contratto che ha una durata limitata nel tempo e può estendersi per un arco temporale che va dai sei mesi ai tre anni, rinnovabili alla prima scadenza. Il rinnovo è automatico e ha una durata pari a quella originaria, salvo disdetta del conduttore che deve essere comunicata almeno 1 mese prima e in alcuni Comuni anche 3 mesi prima. Potete usufruire di questo tipo di contratto se avete nella stessa città in cui vivete la sede dell’università, o dei corsi universitari distaccati e di specializzazione, o di istituti di istruzione superiore oppure se abitate nei comuni limitrofi oppure se siete iscritti a un corso di laurea o di formazione post laurea (come master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti) in Comuni diversi da quello di residenza. Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio.

 

Anche in questo caso devono essere tassativamente utilizzate le formule contrattuali allegate al Decreto Ministeriale. Sono previsti vincoli sia per il canone sia per le norme accessorie.

 

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TABELLA RIASSUNTIVA

 

 

Tra le novità del Decreto nuovi modelli di contratto di locazione a canone concordato

 

Nuovi modelli per i contratti di locazione transitori, ad uso abitativo a canone concordato e per studenti universitari sono stati previsti dal Decreto del 16 gennaio 2017 che è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017. Nel decreto sono stati definiti i nuovi criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula di questi contratti.

 

Un’altra novità introdotta dal Decreto Ministeriale è l’introduzione della Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale, secondo un regolamento allegato allo stesso DM, che prevede la partecipazione dell’associazione di categoria.

 

La registrazione

 

Tenete presente che questi contratti di locazione sono soggetti a registrazione. È obbligatorio,  fatta eccezione per i contratti che hanno una durata inferiore a 30 giorni durante l'intero anno, registrare il contratto di affitto entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto stesso. Nel caso in cui questa operazione non venga fatta, il contratto, per quanto sia in regola per tutti gli altri aspetti, risulterà nullo.

 

Attestato di Prestazione Energetica (APE)

 

È necessario inserire all’interno del contratto una clausola con la quale chi è in affitto (il conduttore) dichiara di aver ricevuto le informazioni e la  documentazione sull’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape), comprensiva  dell’attestato stesso. Inoltre, una copia dell’attestato deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari.

 

 

Quali sono i contratti di locazione più utilizzati in Italia?

 

 

Nel 2016 sono stati stipulati più contratti di locazione “ordinario di lungo periodo”,  e quindi a canone libero (57%). Un buon 23% spetta ai contratti di canone concordato e il 17% ai contratti di tipo transitorio. Una piccola fetta, solo il 3%, spetta ai contratti per studenti

 

Un buona parte del fatturato delle locazioni, il 53% del totale, proviene dal Nord Est e Nord Ovest Italia. A seguire il Centro, con una quota del 28%.  Al Sud e alle Isole spetta il 19%.

 

 

Quali sono i contratti di locazioni più usati nelle grandi città?

 

 

Milano è la città che detiene lo scettro per una quota più alta di contratti ordinari di lungo periodo, seguita da Roma che è invece al primo posto per numero di contratti transitori, a canone concordato e contratti per studenti.

 

Sul totale dei mq locati, nel 2016, pari a 14.547.371 mq circa il 32% è da attribuire a Roma seguita da Milano (20%). Palermo, seguita da Napoli e Firenze, presentano invece le superfici medie locate più ampie. Questi dati sono stati elaborati dall’Ufficio Studi del Gruppo Gabetti su dati Agenzia delle Entrate. 

 

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